{"id":23290,"date":"2026-08-13T10:00:00","date_gmt":"2026-08-13T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/atiasavocats.com\/?p=23290"},"modified":"2026-07-28T12:49:44","modified_gmt":"2026-07-28T12:49:44","slug":"plateforme-loi-hoguet-agent-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/atiasavocats.com\/en\/plateforme-loi-hoguet-agent-immobilier\/","title":{"rendered":"Plateforme de mise en relation et loi Hoguet : comment \u00e9viter la qualification d’agent immobilier"},"content":{"rendered":"


Par\u00a0<\/em>David Joseph Atias<\/em><\/a>, avocat au Barreau de Paris \u00b7\u00a0<\/em>LinkedIn<\/em><\/a>\u00a0\u00b7 Ao\u00fbt 2026<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

\n

Lancer une plateforme immobili\u00e8re semble simple : on met en relation, on encaisse un abonnement. Or, la loi Hoguet veille. En effet, un r\u00f4le trop actif requalifie la plateforme en agent immobilier, sans carte ni garantie. Ce guide d\u00e9taille donc les crit\u00e8res de la qualification, la fronti\u00e8re avec l’interm\u00e9diation simple et l’articulation avec le DSA.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

SOMMAIRE<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Pourquoi la qualification loi Hoguet est un risque majeur<\/a><\/li>\n\n\n\n
  2. Le cadre juridique applicable<\/a><\/li>\n\n\n\n
  3. Entremise ou interm\u00e9diation simple : les crit\u00e8res<\/a><\/li>\n\n\n\n
  4. Tableau : ce qui fait basculer la qualification<\/a><\/li>\n\n\n\n
  5. Structurer sa plateforme en 5 r\u00e9flexes<\/a><\/li>\n\n\n\n
  6. Pourquoi faire appel \u00e0 Atias Avocats<\/a><\/li>\n\n\n\n
  7. Conclusion<\/a><\/li>\n\n\n\n
  8. FAQ \u2014 Questions fr\u00e9quentes<\/a><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    1. Pourquoi la qualification loi Hoguet est un risque majeur<\/h2>\n\n\n\n

    De nombreuses plateformes connectent vendeurs et acheteurs de biens. Le mod\u00e8le para\u00eet purement technique et sans risque. Pourtant, une plateforme loi Hoguet mal structur\u00e9e peut \u00eatre requalifi\u00e9e \u00e0 tout moment. Elle devient alors un agent immobilier qui exerce sans titre. La sanction ne frappe pas seulement le dirigeant, mais tout le mod\u00e8le.<\/p>\n\n\n\n

    Les cons\u00e9quences sont lourdes et imm\u00e9diates. En effet, l’exercice ill\u00e9gal de l’entremise est un d\u00e9lit. Il expose \u00e0 six mois d’emprisonnement et \u00e0 7 500 euros d’amende. De plus, les actes sign\u00e9s peuvent \u00eatre annul\u00e9s et les commissions restitu\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

    Le risque d\u00e9passe la seule sanction p\u00e9nale. Ainsi, la requalification fragilise tout le mod\u00e8le \u00e9conomique. Elle impose une carte professionnelle, une garantie financi\u00e8re et une assurance d\u00e9di\u00e9e. Par cons\u00e9quent, un d\u00e9faut initial peut bloquer une lev\u00e9e de fonds. Les investisseurs examinent ce point avec une attention croissante.<\/p>\n\n\n\n

    Ce sujet s’inscrit dans un cadre plus large. En effet, il rejoint les pi\u00e8ges juridiques des marketplaces et plateformes<\/strong><\/a>. La qualification du r\u00f4le y est, \u00e0 chaque fois, la question centrale.<\/p>\n\n\n\n

    2. Le cadre juridique applicable<\/h2>\n\n\n\n

    Une plateforme loi Hoguet se situe au croisement de plusieurs textes. Trois blocs doivent \u00eatre ma\u00eetris\u00e9s avant tout lancement.<\/p>\n\n\n\n

    D’abord, la loi Hoguet elle-m\u00eame. La loi n\u00b0 70-9 du 2 janvier 1970 encadre l’entremise immobili\u00e8re. Son d\u00e9cret d’application n\u00b0 72-678 du 20 juillet 1972 la compl\u00e8te. Elle vise l’activit\u00e9 habituelle, exerc\u00e9e contre r\u00e9mun\u00e9ration, sur les biens d’autrui. Elle impose alors une carte professionnelle T, G ou S, une garantie financi\u00e8re et une assurance de responsabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    Ensuite, le droit des plateformes. Le r\u00e8glement (UE) 2022\/2065, dit DSA, encadre les services interm\u00e9diaires en ligne. Il conditionne l’exon\u00e9ration de responsabilit\u00e9 \u00e0 un r\u00f4le passif de l’h\u00e9bergeur. Par ailleurs, il impose des obligations de transparence et de signalement. Ces exigences se cumulent avec le droit immobilier.<\/p>\n\n\n\n

    Enfin, les donn\u00e9es et l’intelligence artificielle. Le RGPD s’applique d\u00e8s le traitement des donn\u00e9es des utilisateurs. De plus, un algorithme de recommandation peut relever de l’article 22 du RGPD sur les d\u00e9cisions automatis\u00e9es<\/strong><\/a>. Enfin, l’AI Act<\/strong><\/a> ajoute ses propres obligations selon l’usage du syst\u00e8me.<\/p>\n\n\n\n

    3. Entremise ou interm\u00e9diation simple : les crit\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n

    Toute la difficult\u00e9 tient \u00e0 une fronti\u00e8re. D’un c\u00f4t\u00e9, l’interm\u00e9diation simple reste libre. De l’autre, l’entremise d\u00e9clenche la loi Hoguet. Six crit\u00e8res permettent de situer une plateforme loi Hoguet sur cette ligne de partage.<\/p>\n\n\n\n

    3.1 Le caract\u00e8re habituel<\/h3>\n\n\n\n

    La loi vise une activit\u00e9 exerc\u00e9e de fa\u00e7on habituelle. Un acte isol\u00e9 \u00e9chappe donc au texte. En revanche, une plateforme qui structure son activit\u00e9 autour de la mise en relation remplit ce crit\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

    3.2 La r\u00e9mun\u00e9ration de l’entremise<\/h3>\n\n\n\n

    Le mode de r\u00e9mun\u00e9ration est un indice fort. Une commission assise sur la vente rapproche de l’entremise. \u00c0 l’inverse, un abonnement ou une simple mise en avant reste plus neutre. La structure de prix doit donc \u00eatre pens\u00e9e juridiquement.<\/p>\n\n\n\n

    3.3 L’intervention dans la n\u00e9gociation<\/h3>\n\n\n\n

    C’est le crit\u00e8re le plus d\u00e9cisif. N\u00e9gocier, conseiller sur le prix ou organiser les visites rel\u00e8ve de l’entremise. Au contraire, se limiter \u00e0 publier une annonce ne suffit pas \u00e0 qualifier. La plateforme doit donc rester en retrait de la transaction. Toute assistance active \u00e0 la vente affaiblit sa position.<\/p>\n\n\n\n

    3.4 Le r\u00f4le dans la conclusion<\/h3>\n\n\n\n

    Participer \u00e0 la conclusion du contrat est un signal fort. R\u00e9diger un compromis ou porter une offre engage la qualification. En revanche, laisser les parties contracter seules pr\u00e9serve la position d’interm\u00e9diaire technique.<\/p>\n\n\n\n

    3.5 Le maniement des fonds<\/h3>\n\n\n\n

    Le maniement de fonds est un marqueur classique. Encaisser le prix ou un d\u00e9p\u00f4t de garantie alourdit fortement le risque. C’est pourquoi une plateforme prudente ne manie jamais les fonds de la transaction.<\/p>\n\n\n\n

    3.6 L’algorithme de matching<\/h3>\n\n\n\n

    La technologie peut, elle aussi, faire basculer la qualification. Un algorithme qui trie des annonces reste neutre. En revanche, un syst\u00e8me qui recommande activement ou fixe des prix cr\u00e9e un r\u00f4le actif. Nos clauses IA pour les contrats<\/strong><\/a> aident \u00e0 encadrer ce point.<\/p>\n\n\n\n

    4. Tableau : ce qui fait basculer la qualification<\/h2>\n\n\n\n

    Le tableau ci-dessous oppose les deux positions. Il sert de grille de lecture rapide pour toute plateforme loi Hoguet avant son lancement. Chaque ligne peut, \u00e0 elle seule, faire basculer la qualification.<\/p>\n\n\n\n

    Crit\u00e8re<\/th>Interm\u00e9diation simple<\/th>Entremise (loi Hoguet)<\/th><\/tr><\/thead>
    R\u00f4le<\/td>Passif, technique<\/td>Actif dans la transaction<\/td><\/tr>
    R\u00e9mun\u00e9ration<\/td>Abonnement, mise en avant<\/td>Commission sur la vente<\/td><\/tr>
    N\u00e9gociation<\/td>Aucune<\/td>Prix, visites, conseil<\/td><\/tr>
    Conclusion<\/td>Les parties contractent seules<\/td>Compromis, offre port\u00e9e<\/td><\/tr>
    Fonds<\/td>Aucun maniement<\/td>Encaissement du prix<\/td><\/tr>
    Algorithme<\/td>Tri neutre des annonces<\/td>Recommandation, prix impos\u00e9<\/td><\/tr>
    Obligation<\/td>Pas de carte requise<\/td>Carte T, garantie, assurance<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    5. Structurer sa plateforme en 5 r\u00e9flexes<\/h2>\n\n\n\n

    La s\u00e9curit\u00e9 juridique se construit d\u00e8s la conception. Cinq r\u00e9flexes prot\u00e8gent concr\u00e8tement une plateforme loi Hoguet d\u00e8s sa conception.<\/p>\n\n\n\n

    5.1 D\u00e9finir un r\u00f4le strictement technique<\/h3>\n\n\n\n

    Positionnez la plateforme loi Hoguet comme un simple facilitateur de contact. Elle publie, r\u00e9f\u00e9rence et connecte, sans plus. En effet, chaque fonction active rapproche de l’entremise. La ligne se franchit souvent sans que l’\u00e9quipe en ait conscience.<\/p>\n\n\n\n

    5.2 Choisir un mod\u00e8le \u00e9conomique coh\u00e9rent<\/h3>\n\n\n\n

    Privil\u00e9giez l’abonnement ou la mise en avant payante. \u00c9vitez toute commission index\u00e9e sur la vente conclue. Ainsi, la r\u00e9mun\u00e9ration reste d\u00e9tach\u00e9e de la transaction elle-m\u00eame.<\/p>\n\n\n\n

    5.3 R\u00e9diger des conditions g\u00e9n\u00e9rales claires<\/h3>\n\n\n\n

    Les conditions g\u00e9n\u00e9rales doivent expliciter le r\u00f4le passif. Elles pr\u00e9cisent que la plateforme ne n\u00e9gocie pas et ne conclut pas. De plus, elles rappellent que les parties restent seules responsables de la transaction. Ce cadre contractuel constitue une premi\u00e8re ligne de d\u00e9fense.<\/p>\n\n\n\n

    5.4 Concevoir un algorithme neutre<\/h3>\n\n\n\n

    Limitez l’algorithme au tri et au filtrage des annonces. \u00c9vitez toute recommandation personnalis\u00e9e qui oriente la d\u00e9cision. Par ailleurs, documentez son fonctionnement pour prouver sa neutralit\u00e9. Cette preuve devient pr\u00e9cieuse en cas de contr\u00f4le ou de litige.<\/p>\n\n\n\n

    5.5 Articuler DSA, RGPD et AI Act<\/h3>\n\n\n\n

    Sur une plateforme loi Hoguet, traitez la conformit\u00e9 comme un tout coh\u00e9rent. La position passive sert \u00e0 la fois la loi Hoguet et le DSA. Enfin, encadrez les donn\u00e9es et l’IA d\u00e8s la conception ; notre guide complet du RGPD<\/strong><\/a> accompagne cette d\u00e9marche.<\/p>\n\n\n\n

    6. Pourquoi faire appel \u00e0 Atias Avocats<\/h2>\n\n\n\n

    Structurer une plateforme loi Hoguet exige une vision d’ensemble. Il faut lier le droit immobilier, le droit des plateformes, le RGPD et l’AI Act. Atias Avocats r\u00e9unit ces expertises. En effet, une qualification mal anticip\u00e9e peut co\u00fbter la licence d’exploitation. De m\u00eame, un algorithme con\u00e7u sans regard juridique cr\u00e9e un risque cach\u00e9. Cette approche prot\u00e8ge le mod\u00e8le d\u00e8s sa conception. Pour aller plus loin, consultez nos services en droit du num\u00e9rique<\/strong><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

    Conclusion<\/h2>\n\n\n\n

    Une plateforme loi Hoguet se joue sur une seule ligne : le r\u00f4le r\u00e9el. Passif, il reste libre ; actif, il devient une entremise r\u00e9glement\u00e9e. Or, cette fronti\u00e8re se dessine d\u00e8s la conception du produit. C’est pourquoi la structuration juridique doit pr\u00e9c\u00e9der le lancement. De plus, l’algorithme et le DSA ajoutent des couches \u00e0 ne pas n\u00e9gliger. Faire auditer son mod\u00e8le en amont reste, ainsi, le meilleur investissement. \u00c0 d\u00e9faut, la requalification viendra rappeler qu’une mise en relation n’est jamais tout \u00e0 fait neutre. Anticiper co\u00fbte toujours beaucoup moins cher que r\u00e9gulariser dans l’urgence, sous la pression d’un contr\u00f4le.<\/p>\n\n\n\n

    FAQ \u2014 Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n\n\n\n

    Une plateforme de mise en relation immobili\u00e8re est-elle soumise \u00e0 la loi Hoguet ?<\/h3>\n\n\n\n

    Cela d\u00e9pend de son r\u00f4le r\u00e9el. La loi Hoguet, loi n\u00b0 70-9 du 2 janvier 1970, vise l’activit\u00e9 habituelle et r\u00e9mun\u00e9r\u00e9e d’entremise sur les biens d’autrui. Une plateforme purement technique, qui se limite \u00e0 publier des annonces et \u00e0 mettre en relation, peut rester en dehors. En revanche, d\u00e8s qu’elle participe \u00e0 la n\u00e9gociation ou \u00e0 la conclusion, la qualification d’agent immobilier devient un risque s\u00e9rieux.<\/p>\n\n\n\n

    Quels crit\u00e8res d\u00e9clenchent la qualification d’agent immobilier ?<\/h3>\n\n\n\n

    Trois \u00e9l\u00e9ments cumul\u00e9s sont d\u00e9terminants : agir de fa\u00e7on habituelle, contre r\u00e9mun\u00e9ration, et r\u00e9aliser une entremise sur le bien d’autrui. L’entremise suppose une intervention active dans la transaction : visite, n\u00e9gociation, aide \u00e0 la conclusion. Une plateforme qui se contente d’h\u00e9berger des annonces et de faciliter le contact n’exerce pas, en principe, cette entremise. Le faisceau d’indices prime toujours sur la qualification affich\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

    Comment structurer une plateforme pour rester en interm\u00e9diation simple ?<\/h3>\n\n\n\n

    Il faut cantonner la plateforme \u00e0 un r\u00f4le technique et passif. Elle publie les annonces, mais ne n\u00e9gocie pas et ne per\u00e7oit pas de commission sur la vente. Elle n’intervient pas dans la r\u00e9daction des actes ni dans le maniement des fonds. Ses conditions g\u00e9n\u00e9rales doivent clarifier ce r\u00f4le. Enfin, le mod\u00e8le \u00e9conomique, souvent par abonnement ou par mise en avant, doit refl\u00e9ter cette position.<\/p>\n\n\n\n

    Quel lien entre la loi Hoguet et le DSA ?<\/h3>\n\n\n\n

    Les deux r\u00e9gimes se superposent. La loi Hoguet rel\u00e8ve du droit sectoriel immobilier, tandis que le r\u00e8glement (UE) 2022\/2065 (DSA) encadre les services interm\u00e9diaires en ligne. Une plateforme peut donc \u00eatre un h\u00e9bergeur au sens du DSA tout en \u00e9vitant la qualification d’agent immobilier. Toutefois, l’exon\u00e9ration de responsabilit\u00e9 du DSA suppose un r\u00f4le passif : un r\u00f4le actif fragilise \u00e0 la fois la position DSA et la position Hoguet.<\/p>\n\n\n\n

    L’algorithme de matching change-t-il la qualification ?<\/h3>\n\n\n\n

    Il peut la faire basculer. Un algorithme qui se contente de trier des annonces reste neutre. En revanche, un syst\u00e8me qui recommande activement, n\u00e9gocie ou fixe les prix rapproche la plateforme d’un r\u00f4le actif. De plus, un tel syst\u00e8me peut relever de l’AI Act et de l’article 22 du RGPD sur les d\u00e9cisions automatis\u00e9es. La conception de l’algorithme devient donc un choix juridique.<\/p>\n\n\n\n


    Contact :     david@atiasavocats.com<\/a> | LinkedIn: David Joseph Atias<\/em><\/a> | https:\/\/www.atiasavocats.com<\/a> | 42 rue de la Clef, 75005 Paris<\/p>\n\n\n\n

    Atias Avocats \u2014 Plateformes & marketplaces, loi Hoguet, DSA, RGPD & AI Act<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Par\u00a0David Joseph Atias, avocat au Barreau de Paris \u00b7\u00a0LinkedIn\u00a0\u00b7 Ao\u00fbt 2026 Lancer une plateforme immobili\u00e8re semble simple : on met en relation, on encaisse un abonnement. Or, la loi Hoguet…<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":23291,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-23290","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/atiasavocats.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23290","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/atiasavocats.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/atiasavocats.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/atiasavocats.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/atiasavocats.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=23290"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/atiasavocats.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23290\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":23292,"href":"https:\/\/atiasavocats.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23290\/revisions\/23292"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/atiasavocats.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/23291"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/atiasavocats.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=23290"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/atiasavocats.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=23290"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/atiasavocats.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=23290"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}